不動産

不動産に関する問題でお悩みの方へ

 購入した土地・建物に関するトラブル、賃貸借契約に関して、貸主又は借主それぞれの立場で、賃料の金額、契約の更新、解除などでお悩み、お困りの方はご覧ください。

不動産の相談事例

事例1

 土地を購入した後、地中に土壌汚染があることが判明しました。売主に対して、何か言えませんか。

 地中に土壌汚染があったことは、「隠れた瑕疵」にあたり、買主は、売主に対して、瑕疵担保責任として、損害賠償請求や契約の解除をすることができます(民法570条)。売買契約書上、免責特約を規定している場合もありますが、売主に悪意や重過失が認められれば、瑕疵担保責任を問う余地もあります。

事例2

 マンションの一室を住居として貸したのですが、借主が事務所として使用していることが分かりました。賃貸借契約を解除することはできますか。

 契約上のマンションの使用目的と異なる使用により、賃貸人と賃借人との間の信頼関係が破壊されたと認められる場合には、解除することができることがあります。解除することができるか否かは、契約締結に至る経緯、使用目的違反がマンション・他の居住者に与える影響、賃貸人と賃借人との使用目的違反に関する交渉の経緯などの諸事情を考慮して判断されることになります。

事例3

 借地の地代の減額請求はどのような場合にできますか。契約書に地代不減額の特約がありますが、そのような場合にもできますか。

 減額請求は、①土地に対する租税その他の公課の減額、②土地の価格の低下その他の経済事情の変動、③近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となった場合に、請求ができます。なお、地代不減額の特約は無効であり、契約書上、同特約が規定されていたとしても、借地人は地代減額請求をすることができます。

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