不動産

不動産に関する問題でお悩みの方へ

 購入した土地・建物に関するトラブル、賃貸借契約に関して、貸主又は借主それぞれの立場で、賃料の金額、契約の更新、解除などでお悩み、お困りの方はご覧ください。

不動産の相談事例

事例1

 土地を購入した後、地中に土壌汚染があることが判明しました。売主に対して、何か言えませんか。

 地中に土壌汚染があった場合、買主は売主の契約不適合責任を追及して、契約の解除や損害賠償請求、追完請求、代金減額請求を行うことができる可能性があります。売買契約書で契約不適合責任が免除されている場合もありますが、売主が土壌汚染を知りながらそれを告げなかった場合には責任追及できる余地があります。また、宅地の売主が宅地建物取引業者である場合には契約不適合責任の免除特約は無効とされます(買主も宅地建物取引業者である場合を除きます)。

事例2

 マンションの一室を住居として貸したのですが、借主が事務所として使用していることが分かりました。賃貸借契約を解除することはできますか。

 契約上のマンションの使用目的と異なる使用により、賃貸人と賃借人との間の信頼関係が破壊されたと認められる場合には、解除できる場合があります。解除できるか否かは、契約締結に至る経緯、使用目的違反がマンション・他の居住者に与える影響、賃貸人と賃借人との使用目的違反に関する交渉の経緯などの諸事情を考慮して判断されることになります。信頼関係破壊に至っていないと判断される場合は、解除は認められません。

事例3

 借地の地代の減額請求はどのような場合にできますか。契約書に地代不減額の特約がありますが、そのような場合にもできますか。

 減額請求は、①土地に対する租税その他の公課の減額、②土地の価格の低下その他の経済事情の変動、③近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となった場合に、請求ができます。なお、地代不減額の特約は無効であり、契約書上、同特約が規定されていたとしても、借地人は地代減額請求ができます。

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